Spośród wszystkich służebności, wycena służebności gruntowej jest najlepiej opisana pod kątem metodologii i wzbudza najmniej kontrowersji. Rzeczoznawcy najczęściej wyceniają służebności gruntowe związane z ustanowieniem drogi koniecznej w większości na czas nieoznaczony, korzystając z wzoru, o którym mowa w § 31 ust. 7 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości: W = w × P × K
Agata Gusta
Rzeczoznawca majątkowy
Specjalizuję się w wycenach nieruchomości komercyjnych i analizach rynku nieruchomości.
Czym się zajmujemy?
Pracujemy dla firm, deweloperów, kancelarii prawnych, instytucji i jednostek administracji publicznej.
Doświadczenie, profesjonalizm i terminowość
Tworzymy zespół ekspertów rynku nieruchomości. Nasze kwalifikacje i profesjonalizm potwierdzają Klienci.
O MNIE
Nazywam się Agata Gusta, jestem doktorem nauk ekonomicznych i rzeczoznawcą majątkowym specjalizującym się w wycenie nieruchomości komercyjnych i gruntów inwestycyjnych, analizach rynku nieruchomości, doradztwie administracyjno-prawnym i inwestycyjnym. Z rynkiem nieruchomości jestem związana od 2008 roku. Od 2012 r. posiadam uprawnienia zawodowe nr 5538 w zakresie szacowania nieruchomości.
Pełnię funkcję biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości przy Sądzie Okręgowym w Łodzi, Sądzie Okręgowym w Warszawie oraz Sądzie Okręgowym w Piotrkowie Trybunalskim. Jestem wpisana na listę rzeczoznawców majątkowych Związku Banków Polskich. W latach 2017 – 2020 pracowałam na stanowisku asystenta w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego. Dzięki wieloletniemu pełnieniu funkcji biegłego sądowego, zdobyłam duże doświadczenie w wycenach nieruchomości o skomplikowanym charakterze i praw do nieruchomości (służebności gruntowe, osobiste, przesyłu, najem, dzierżawa). Podstawą nadania stopnia była rozprawa doktorska pt. “Instytucjonalne uwarunkowania determinujące proces wyceny nieruchomości w Polsce”.
Od 2016 r. jestem właścicielką firmy Sinre, która świadczy kompleksowe usługi związane z wyceną nieruchomości, analizami/monitoringiem rynku nieruchomości, sporządzaniem raportów, doradztwem administracyjno – prawnym i inwestycyjnym dla klientów biznesowych – deweloperów, inwestorów, przedsiębiorstw z innych branż, kancelarii prawnych, banków, a także dla sądów, prokuratur, komorników oraz jednostek samorządu terytorialnego.
Realizujemy zlecenia głównie na terenie: Łodzi i powiatów ościennych oraz Warszawy i powiatów ościennych.
EKSPERTAMI RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Sinre tworzy zespół ekspertów – rzeczoznawcy majątkowi oraz specjaliści ds. wyceny nieruchomości. Nasza praca oparta jest na połączeniu fachowej wiedzy z bogatym doświadczeniem zawodowym. Do każdego zlecenia podchodzimy indywidualnie i realizujemy je na najwyższym poziomie – terminowo i rzetelnie, w oparciu o zawodową etykę i zasadę poufności. Markę Sinre budujemy poprzez kluczowe dla nas wartości:
– Indywidualne podejście do każdego klienta
– Poufność
– Terminowość
OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Specjalizujemy się w wycenach i analizach rynku nieruchomości. Świadczymy usługi doradcze w zakresie gospodarki nieruchomościami: oferujemy wsparcie merytoryczne w procesach inwestycyjnych, postępowaniach administracyjnych i sądowych, udzielamy porad w sprawach związanych z rynkiem nieruchomości. Naszą pracę opieramy na trzech fundamentach:
– Etyka zawodowa
– Znajomość przepisów prawa
– Inwestycje w rozwój zawodowy
SPRAWNIE I SKUTECZNIE
Podejmujemy się trudnych i skomplikowanych spraw. Świadczymy usługi dla klientów B2B z branży deweloperskiej, kancelarii prawnych, komorników, syndyków, sądów, banków, urzędów skarbowych, jednostek samorządu terytorialnego, w mniejszym zakresie także dla osób fizycznych. Realizujemy wszelkie zlecenia w obszarze gospodarki nieruchomościami. Świadczymy usługi na najwyższym poziomie, czego dowodem są uzyskane przez naszą firmę uprawnienia i certyfikaty, a także referencje naszych Klientów. Gwarantujemy:
– Indywidualne podejście do każdego klienta
– Poufność
– Terminowość
REFERENCJE
Rzeczoznawca majątkowy Agata Gusta wykonała na zlecenie Przedsiębiorstwa Państwowego „Porty Lotnicze” w Warszawie (dalej: PPL) trzy operaty szacunkowe określające: wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, położonej w Warszawie przy ul. Gorzkiewki, oraz wysokość rynkowego czynszu dzierżawnego; miesięczną stawkę czynszu dla budynku Hangaru dla samolotów kodu C wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą i terenami przyległymi; rynkową stawkę czynszu najmu poszczególnych powierzchni w budynku Hangar A i towarzyszących mu przybudówkach. Operaty zostały sporządzone rzetelnie i profesjonalnie, z także zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz zasadami wyceny. Współpraca z Panią Agatą Gustą przebiegała bardzo pomyślnie. Operaty szacunkowe każdorazowo były wykonywane terminowo, a świadczone usługi w pełni spełniały oczekiwania PPL.
Reprezentując firmę MPM Development Sp. z o.o. oświadczam, że rzeczoznawca majątkowy Agata Gusta (nr uprawnień 5538) wykonywała wycenę gruntu deweloperskiego położonego w Łodzi przy ul. Żytniej.
Usługa została wykonana profesjonalnie, rzetelnie i terminowo.
Niniejszym potwierdzam, iż zespół biegłych sądowych w składzie: dr hab. inż. Andrzej Zalewski, mgr Agata Gusta, mgr Tomasz Górski oraz mgr inż. Milena Sikora, wykonał opinie dotyczące wycen następujących obiektów hotelowych:
Hotelu Puławska Residence w Warszawie
Hotelu Centrum Konferencyjno-Wypoczynkowe Zamek Biskupi Janów Podlaski w Janowie Podlaskim
Hotelu Tobaco w Łodzi
należących do spółki ARCHE Sp. z o.o. na potrzeby postępowania sadowego.
Powyższe prace zostały wykonane należycie, starannie oraz terminowo.
Reprezentując firmę Fibor Mariusz Omen Sp. J. oświadczam, że rzeczoznawca majątkowy Agata Gusta (nr uprawnień 5538) wykonuje dla mnie wyceny nieruchomości komercyjnej, zabudowanej budynkiem biurowym i budynkami magazynowymi.
Wyceny są wykonywane starannie i w ustalonym terminie. Polecam rzeczoznawcę majątkowego Agatę Gustę, jako eksperta w zakresie szacowania wartości nieruchomości.
OFERTA
Specjalizujemy się w kompleksowej obsłudze związanej z szacowaniem wartości nieruchomości, wyceniamy wszystkie rodzaje nieruchomości, prawa majątkowe i zobowiązaniowe (służebności gruntowe, osobiste, przesyłu, najem, dzierżawa, dożywocie), określamy wysokość czynszów najmu i wynagrodzeń za bezumowne korzystanie z nieruchomości, sporządzamy opinie o wartości odszkodowań.
Udzielamy profesjonalnych porad w zakresie postępowań administracyjnych i sądowych, których przedmiotem są nieruchomości i inne prawa majątkowe, w szczególności w zakresie: aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, opłat planistycznych, adiacenckich, odszkodowań, wynagrodzeń za służebności, wywłaszczeń. Zajmujemy się doradztwem inwestycyjnym, dokonujemy badań rynku nieruchomości, w szczególności: analizy SWOT lokalizacji inwestycji, analizy opłacalności inwestycji, badania trendów zmian cen i stawek czynszów, analizy konkurencji. W przypadku analiz o szerokim zakresie współpracujemy z pracownikami naukowymi Uniwersytetu Łódzkiego, architektami, prawnikami i innymi specjalistami.
Na życzenie Klienta przygotowujemy także opracowania w języku angielskim.
AKTUALNOŚCI
Na polskim rynku nieruchomości funkcjonuje podział na 3 klasy biurowców: A, B i C. Za najbardziej powszechne kryterium uznaje się sposób klasyfikowania tych budynków na podstawie szeregu cech, wśród których dominują aspekty techniczne oraz jakościowe. Jednak w Polsce brakuje powszechnie obowiązujących przepisów regulujących kwestię klasyfikacji powierzchni biurowych.
Rynek nieruchomości magazynowych obejmuje zarówno nowoczesne obiekty logistyczne, jak i magazyny starego typu. Wycena magazynu od strony metodologicznej przebiega podobnie, niezależnie od wieku budynku. Szacowanie wartości starszego obiektu jest trudniejsze gdyż informacje z rynku na temat istotnych parametrów, są w tym przypadku trudniej dostępne.
Ceny transakcyjne po pewnym wyhamowaniu w 2022 r. odzyskały trend wzrostowy. Z drugiej strony w niektórych miastach nadal widoczna jest duża różnica pomiędzy średnią ceną ofertową, a transakcyjną. Poza tym, trzeba się spodziewać, że kolejne programy kredytowe nie będą już tak korzystne i dostępne jak tzw. Bezpieczny Kredyt 2%.
Mam sporo zleceń dotyczących wyceny dla ustalenia wysokości opłaty planistycznej i odszkodowania w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, wynikającej ze zmiany planu miejscowego. Wyceny te dotyczą zwykle gruntów niezabudowanych lub z budynkami do rozbiórki. Co jeśli znajdują się tam obiekty o wartości rynkowej?
Zgodnie z art. 98a. ust. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz, prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką nie większą niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania może nastąpić do 3 lat od dnia decyzji zatwierdzającej podział.
Zgodnie z § 31. nowego Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wartość służebności osobistej określa się obliczając wielkość wpływu obciążenia nieruchomości tym prawem na jej wartość, w zależności od celu wyceny, jako utratę korzyści, które mógłby osiągnąć właściciel, gdyby nie była obciążona, lub jako uzyskanie korzyści przez osobę, której te prawa przysługują.
Czy wartość tej samej nieruchomości powinna być identyczna jeśli zostanie wyceniona przez różnych rzeczoznawców majątkowych? Nie, wręcz praktyce jest to niemożliwe do osiągnięcia. Wycena jest szacunkiem, stanowi opinię ekspercką, obarczoną pewną dozą subiektywizmu a różnice pomiędzy tymi wartościami to całkiem normalne zjawisko.
W praktyce podejście porównawcze jest najczęściej stosowane przez rzeczoznawców majątkowych w praktyce. Mimo to, z mojego doświadczenia wynika, że bardzo dużo zarzutów i pytań do opinii sądowych dotyczy właśnie tej tematyki. Część z nich powtarza się bardzo często, dlatego uznałam, że warto tu przybliżyć kilka kwestii oraz źródła informacji do szacowania nieruchomości.
Jesienią miały miejsce spore zmiany w zakresie przepisów prawa dotyczących wyceny służebności przesyłu i tematów powiązanych. Po raz pierwszy tematyka ta została podjęta na poziomie przepisów prawa - § 32 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z 5.09.2023 r. Zapis o wielkości współczynnika korzystania z pasa służebności w mojej ocenie budził wiele kontrowersyji.
Jest nam niezmiernie miło poinformować, że w listopadzie 2023 r. rzeczoznawca majątkowy Agata Gusta otrzymała stopień doktora w dyscyplinie ekonomia i finanse oraz została ustanowiona biegłą sądową z dziedziny szacunku nieruchomości, praw do nieruchomości oraz czynszów przy Sądzie Okręgowym w Łodzi na drugą kadencję.
Nastąpiła bardzo ważna zmiana treści art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie sposobu ustalania przeznaczenia nieruchomości przy wycenie, w przypadku gdy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Przypadek przed i po tej zmianie.
Cena, za którą sprzedający oferuje mieszkanie do sprzedaży praktycznie nigdy nie jest ceną ostateczna, zwykle podlega negocjacjom. Średnie różnice pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań są generalnie większe na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym co prezentuje ten oto wykres. Na jaki upust może liczyć kupujący?
W październiku 2023 r. wykonywałam dla jednego z klientów wycenę nieruchomości biurowej, co dało okazję do głębszej analizy łódzkiego rynku biurowego. Wnioski były dla mnie dość zaskakujące, w skrócie opisałam najważniejsze z nich. Jak będzie w przyszłości, z pewnością wiele zależy od tego na ile nastąpi powrót z pracy zdalnej do biur.
Obecnie rzeczoznawcy majątkowi skupieni są na nowym Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości. Jednakże, od 1 stycznia 2026 r. wejdą w życie zmiany Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jakie będą decyzje o Warunkach Zabudowy po zmianach tej ustawy. Jak wpłyną one na rynek i ceny nieruchomości gruntowych?
Hotel to jeden z trudniejszych obiektów do wyceny. Ale przy dobrych umiejętnościach rzeczoznawcy majątkowego można wycenić zarówno hotel funkcjonujący jak i ten, który jeszcze nie funkcjonuje. Z uwagi na niewielki obrót nieruchomościami hotelowymi oraz ponadprzeciętny wpływ na wartość lokalizacji do wyceny hoteli stosuje się podejście dochodowe, metodę zysków.
Przyjrzałam się tendencjom na rynku obiektów noclegowych w polskich kurortach. Z najnowszego raportu Puls Nieruchomości wynika, że ceny noclegów w kurortach nadmorskich mocno spadły w stosunku do 2022 roku. Mniejsze spadki odnotowano w kurortach mazurskich. Natomiast w kurortach górskich ceny noclegów wyraźnie wzrosły.
We wrześniu 2023 r. będziemy mieli nowe Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, którego projekt został opublikowany. Jest ono znacznie bardziej szczegółowe niż to obecnie obowiązujące. Jeśli ta zmiana w przepisach o gospodarce nieruchomościami wejdzie w życie, będzie to miało wpływ także na wycenę nieruchomości.
W swojej pracy zawodowej wykonuję bardzo różne, ciekawe wyceny nieruchomości i praw. Sporządzam także ekspertyzy o tematyce związanej z rynkiem nieruchomości. Są tematy w których się specjalizuję i z którymi lubię pracować najbardziej. Z racji ekonomicznego wykształcenia są to głównie wyceny nieruchomości komercyjnych: biurowych, handlowych i magazynowych.
1 lipca 2023 r. weszła w życie zmiana w Art. 948.§2 Kodeksu Postępowania Cywilnego w zakresie oszacowania dla potrzeb egzekucji z nieruchomości. Teraz poza wartością całej nieruchomości należy podać osobno wartość przynależności i pożytków, a także części nieruchomości, która może zostać wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację.
KWALIFIKACJE
CENNIK
Koszt wyceny jest uzależniony przede wszystkim od następujących czynników:
– rodzaju, powierzchni i lokalizacji nieruchomości,
– celu wyceny,
– dostępności danych rynkowych,
– dokumentów dostarczonych przez klienta.
Czynniki te mają bezpośredni wpływ na pracochłonność wyceny, a tym samym na jej koszt.
Wynagrodzenie za sporządzenie operatu szacunkowego ustalane jest indywidualnie z każdym klientem przed przystąpieniem do wyceny nieruchomości. Kwoty wynagrodzeń zaczynają się od 1000 zł + VAT. Pracochłonność najprostszej wyceny to minimum 16 godzin roboczych.
Ustalany jest indywidualnie w zależności od zakresu i stopnia skomplikowania sprawy, od 200 zł/h + VAT.
Minimalny czas potrzebny na sporządzenie operatu szacunkowego to 5 dni roboczych od oględzin nieruchomości i dostarczenia wszystkich niezbędnych dokumentów.
Jesteśmy specjalistami. Wycenimy każdą nieruchomość. Nie boimy się skomplikowanych spraw. Zapraszamy do kontaktu w celu ustalenia zakresu wyceny odpowiadającego Państwa potrzebom, a także kosztu i terminu sporządzenia operatu szacunkowego.
KONTAKT
Sinre
ul. Senatorska 24/26
93-192 Łódź
NIP: 7 2 8 – 2 6 3 – 4 9 – 7 1
Numer Konta Bankowego
31 1140 2004 0000 3302 7650 2717
Obszary działania: Łódź i powiaty ościenne, Warszawa i powiaty ościenne, Cała Polska
(w zakresie wyceny gruntów inwestycyjnych, nieruchomości komercyjnych i innych dużych zleceń)