Opłata planistyczna – części składowe nieruchomości

Opłata planistyczna – części składowe nieruchomości

Mam ostatnio sporo zleceń dotyczących wyceny dla potrzeb art. 36 i 27 UPiZP, czyli ustalenia wysokości opłaty planistycznej i odszkodowania w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, wynikającej ze zmiany planu miejscowego.   

Zazwyczaj, tego typu wyceny dotyczą gruntów niezabudowanych, ewentualnie z budynkami do rozbiórki, ale co jeśli na nieruchomości znajdują się obiekty przedstawiające wartość rynkową?  UPiZP nie daje jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Tak samo jak § 38 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, który odnosi się do tej tematyki.

Zaczynając od początku, w pierwotnej treści Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z 2004 r., było wyraźnie wskazane, że przy wycenie do tych celów nie uwzględnia się części składowych nieruchomości (§ 50). Zapis ten został uchylony nowelizacją z 25 sierpnia 2011 r., w celu dostosowania przepisów do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010, P 58/08 (Dz. U. Nr 24, poz. 124), co doprowadziło do wątpliwości czy w wycenie należy uwzględniać części składowe nieruchomości, a w konsekwencji do braku jednolitego podejścia do tej kwestii przez rzeczoznawców majątkowych.

Uwzględnienie części składowych nieruchomości w wycenie

Sprawa ta, miała zostać ponownie uregulowana, na co wskazują zapisy § 40 projektu rozporządzenia w sprawie wyceny z 16 czerwca 2023 r. Ostatecznie, w nowym rozporządzeniu zrezygnowano z zapisu nakazującego rzeczoznawcy majątkowemu pomijanie części składowych przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb rekompensowania skutków uchwalania bądź zmiany planów miejscowych, uwzględniając uwagi strony samorządowej do projektu.

Strona samorządowa, a konkretnie Związek Miast Polskich, wskazuje, że zapis o nieuwzględnianiu przy wycenie części składowych nieruchomości budzi wątpliwości co do zgodności z UPiZP i prawdopodobne jest, że operaty szacunkowe sporządzane w ten sposób, będą kontestowane w postepowaniach administracyjnych i sądowych.

W mojej ocenie, przekonująca jest argumentacja, że „w przypadku nieruchomości o ustalonym stanie zagospodarowania może się okazać, że postanowienia planu miejscowego nie wywołają skutku w zakresie wzrostu lub spadku jej wartości rynkowej. Realizacja postanowień planu miejscowego może być zbyt kosztowna z uwagi na konieczność rozbiórki lub zbyt wysokich nakładów na zmianę funkcji istniejących obiektów budowlanych. Sytuacja taka wykluczy wzrost lub spadek wartości rynkowej nieruchomości na skutek uchwalenia planu”.

Nie rozumiem tylko jednego, dlaczego nie można wprost napisać w § 38 Rozporządzenia w sprawie wyceny, że rzeczoznawca majątkowy ma uwzględniać części składowe nieruchomości?

Ostatnie artykuły