Zgodnie z art. 98a. ust. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz, prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką nie większą niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania może nastąpić do 3 lat od dnia decyzji zatwierdzającej podział.
Wycena służebności osobistej
Zgodnie z § 31. nowego Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wartość służebności osobistej określa się przez obliczenie wielkości wpływu obciążenia nieruchomości tym prawem na jej wartość, w zależności od celu wyceny, jako utratę korzyści, które mógłby osiągnąć właściciel, gdyby nie była obciążona, lub jako uzyskanie korzyści przez osobę, której te prawa przysługują. Wycena służebności osobistej uwzględnia czas, na który prawo zostało ustanowione, rodzaj utraconych korzyści i okres ponoszenia strat przez właściciela (lub rodzaj korzyści i okres ich uzyskiwania przez osobę, której przysługuje prawo), a także fakt współkorzystania z nieruchomości lub jej części.
Wpływ służebności osobistej na wartość nieruchomości
W uproszczeniu, bierze się pod uwagę realny ekonomicznie wpływ istnienia tego prawa na wartość nieruchomości. Szczególnie istotny jest tutaj wiek osoby, na rzecz której zostało ustanowione, gdyż czas trwania służebności określa się w praktyce na podstawie publikowanych przez GUS, tablic średniego dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn. Tym samym, zupełnie inna będzie wartość służebności osobistej ustanowionej na rzecz osoby w wieku lat 40, niż na rzecz osoby w wieku lat 80.
Wpływ służebności osobistej na wartość nieruchomości rozpatruje się z uwzględnieniem definicji wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli przewidywany czas trwania służebności jest długi, to wartość nieruchomości obciążonej będzie bliska zeru, co jest rynkowo uzasadnione, bo jakie korzyści ma właściciel z czegoś czym prawdopodobnie będzie mógł dysponować za 30 czy 40 lat?
Wycena służebności osobistej a zarzuty do opinii biegłych sądowych
Bardzo często spotykam się z zarzutami do opinii sądowych, gdzie pełnomocnicy twierdzą, że wartość służebności osobistej powinna być określana Zgodnie z art. 13. Ustawy o podatku od spadków i darowizn, a więc przy hipotetycznym założeniu, że jej czas trwania to 10 lat. Rozumiem, że takie kryterium ma zastosowanie do kwestii wynikających z ustawy, ale tak obliczona kwota, nie ma nic wspólnego z wartością rynkową służebności osobistej.
Do niedawna tematyka ta nie była poruszana w przepisach prawa, a jedynie na gruncie standardu zawodowego dla rzeczoznawców majątkowych. Dobrze, że w nowym rozporządzeniu zawarto rozwiązania dotyczące problematyki wyceny służebności osobistej. Powinno to wpłynąć na ujednolicenie sposobu wyceny tego prawa.
Ostatnie artykuły
Zgodnie z § 31. nowego Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wartość służebności osobistej określa się obliczając wielkość wpływu obciążenia nieruchomości tym prawem na jej wartość, w zależności od celu wyceny, jako utratę korzyści, które mógłby osiągnąć właściciel, gdyby nie była obciążona, lub jako uzyskanie korzyści przez osobę, której te prawa przysługują.
Czy wartość tej samej nieruchomości powinna być identyczna jeśli zostanie wyceniona przez różnych rzeczoznawców majątkowych? Nie, wręcz praktyce jest to niemożliwe do osiągnięcia. Wycena jest szacunkiem, stanowi opinię ekspercką, obarczoną pewną dozą subiektywizmu a różnice pomiędzy tymi wartościami to całkiem normalne zjawisko.
W praktyce podejście porównawcze jest najczęściej stosowane przez rzeczoznawców majątkowych w praktyce. Mimo to, z mojego doświadczenia wynika, że bardzo dużo zarzutów i pytań do opinii sądowych dotyczy właśnie tej tematyki. Część z nich powtarza się bardzo często, dlatego uznałam, że warto tu przybliżyć kilka kwestii oraz źródła informacji do szacowania nieruchomości.
Jesienią miały miejsce spore zmiany w zakresie przepisów prawa dotyczących wyceny służebności przesyłu i tematów powiązanych. Po raz pierwszy tematyka ta została podjęta na poziomie przepisów prawa - § 32 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z 5.09.2023 r. Zapis o wielkości współczynnika korzystania z pasa służebności w mojej ocenie budził wiele kontrowersyji.
Jest nam niezmiernie miło poinformować, że w listopadzie 2023 r. rzeczoznawca majątkowy Agata Gusta otrzymała stopień doktora w dyscyplinie ekonomia i finanse oraz została ustanowiona biegłą sądową z dziedziny szacunku nieruchomości, praw do nieruchomości oraz czynszów przy Sądzie Okręgowym w Łodzi na drugą kadencję.
Nastąpiła bardzo ważna zmiana treści art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie sposobu ustalania przeznaczenia nieruchomości przy wycenie, w przypadku gdy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Przypadek przed i po tej zmianie.
Cena, za którą sprzedający oferuje mieszkanie do sprzedaży praktycznie nigdy nie jest ceną ostateczna, zwykle podlega negocjacjom. Średnie różnice pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań są generalnie większe na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym co prezentuje ten oto wykres. Na jaki upust może liczyć kupujący?
W październiku 2023 r. wykonywałam dla jednego z klientów wycenę nieruchomości biurowej, co dało okazję do głębszej analizy łódzkiego rynku biurowego. Wnioski były dla mnie dość zaskakujące, w skrócie opisałam najważniejsze z nich. Jak będzie w przyszłości, z pewnością wiele zależy od tego na ile nastąpi powrót z pracy zdalnej do biur.
Obecnie rzeczoznawcy majątkowi skupieni są na nowym Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości. Jednakże, od 1 stycznia 2026 r. wejdą w życie zmiany Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jakie będą decyzje o Warunkach Zabudowy po zmianach tej ustawy. Jak wpłyną one na rynek i ceny nieruchomości gruntowych?
Hotel to jeden z trudniejszych obiektów do wyceny. Ale przy dobrych umiejętnościach rzeczoznawcy majątkowego można wycenić zarówno hotel funkcjonujący jak i ten, który jeszcze nie funkcjonuje. Z uwagi na niewielki obrót nieruchomościami hotelowymi oraz ponadprzeciętny wpływ na wartość lokalizacji do wyceny hoteli stosuje się podejście dochodowe, metodę zysków.
Przyjrzałam się tendencjom na rynku obiektów noclegowych w polskich kurortach. Z najnowszego raportu Puls Nieruchomości wynika, że ceny noclegów w kurortach nadmorskich mocno spadły w stosunku do 2022 roku. Mniejsze spadki odnotowano w kurortach mazurskich. Natomiast w kurortach górskich ceny noclegów wyraźnie wzrosły.
We wrześniu 2023 r. będziemy mieli nowe Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, którego projekt został opublikowany. Jest ono znacznie bardziej szczegółowe niż to obecnie obowiązujące. Jeśli ta zmiana w przepisach o gospodarce nieruchomościami wejdzie w życie, będzie to miało wpływ także na wycenę nieruchomości.
W swojej pracy zawodowej wykonuję bardzo różne, ciekawe wyceny nieruchomości i praw. Sporządzam także ekspertyzy o tematyce związanej z rynkiem nieruchomości. Są tematy w których się specjalizuję i z którymi lubię pracować najbardziej. Z racji ekonomicznego wykształcenia są to głównie wyceny nieruchomości komercyjnych: biurowych, handlowych i magazynowych.
1 lipca 2023 r. weszła w życie zmiana w Art. 948.§2 Kodeksu Postępowania Cywilnego w zakresie oszacowania dla potrzeb egzekucji z nieruchomości. Teraz poza wartością całej nieruchomości należy podać osobno wartość przynależności i pożytków, a także części nieruchomości, która może zostać wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację.
Masz wątpliwości co do sporządzonej wyceny nieruchomości? Poznaj najczęstsze błędy występujące w operatach szacunkowych o charakterze formalno-prawnym lub dotyczące kwoty oszacowanej wartości. Dla klienta istotny jest poziom wartości określonej w operacie, o czym nie można zapominać na żadnym etapie szacowania.
Łódzki Ośrodek Geodezji od kilku lat publikuje raporty z rynku nieruchomości, z których można pozyskać sporo informacji istotnych przy wycenach, zwłaszcza w zakresie trendu zmiany cen w czasie. Najnowsze dostępne raporty ŁOG dotyczą rynku najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oraz sprzedaży mieszkań i działek niezabudowanych.
Ceny mieszkań położonych w blokach z wielkiej płyty w Łodzi spadły na przestrzeni 2022 r. o ponad 5%. Mówią o tym dane dotyczące sprzedaży mieszkań, z kilku łódzkich osiedli mieszkaniowych w promieniu 2-3 km od centrum. Linia trendu pokazuje kilkuprocentowy spadek cen. Wyhamowała sprzedaż mieszkań powyżej 8.000 zł/m kw.
Wyceniana wartość gruntu deweloperskiego, który jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w obrębie jednego miasta determinowana jest przede wszystkim przez dwie cechy: lokalizację i dopuszczalną intensywność zabudowy terenu. Wpływ tych atrybutów jest bardzo duży. W jaki sposób i jakimi etapami w kolejności ja podchodzę do takiej wyceny?
Prezentuję drugą część ankiety dotyczącej czynników wpływających na dokładność wycen nieruchomości. Dziś informacje o tym jak rzeczoznawcy majątkowi zapatrują się na kwestie kształcenia i praktyk zawodowych. Ich odpowiednie przygotowanie do swojej roli z pewnością ma istotne znaczenie dla jakości sporządzanych przez niego wycen