Masz wątpliwości co do sporządzonej wyceny nieruchomości? Poznaj najczęstsze błędy występujące w operatach szacunkowych o charakterze formalno-prawnym lub dotyczące kwoty oszacowanej wartości. Dla klienta istotny jest poziom wartości określonej w operacie, o czym nie można zapominać na żadnym etapie szacowania.
Czego mogą dotyczyć błędy w wycenie nieruchomości?
Błędy w wycenie nieruchomości mogą dotyczyć:
- sposobu sporządzenia operatu szacunkowego i przyjętych założeń (błędy o charakterze formalno-prawnym),
- kwoty oszacowanej wartości nieruchomości.
W praktyce, teoretycznie dobrze sporządzony pod kątem formalnym operat szacunkowy może prowadzić do błędnie oszacowanej wartości, jak i odwrotnie – z nie do końca poprawnej od strony formalnej wyceny, może wynikać prawidłowa wartość nieruchomości.
Nie ulega wątpliwości, że dla każdego klienta najbardziej istotny jest poziom wartości określonej w operacie, o czym nie można zapominać na żadnym etapie wyceny.
Do najczęstszych błędów występujących w operatach szacunkowych należą:
- nieprawidłowy opis stanu prawnego nieruchomości,
- nieprawidłowe lub niepełne badanie przeznaczenia nieruchomości, nieuwzględniające wszystkich istotnych aspektów możliwości zagospodarowania,
- błędna koncepcja wyceny, w tym zastosowana metoda, nieadekwatna do celu wyceny,
- błędnie przyjęte nieruchomości do porównań,
- brak opisu nieruchomości porównawczych pod kątem istotnych cech mających wpływ na wartość,
- błędy w przyjętej powierzchni budynków,
- brak analizy oszacowanej kwoty pod kątem tego czy faktycznie stanowi wartość rynkową nieruchomości możliwą do uzyskania na rynku.
Masz wątpliwości co do już sporządzonej wyceny nieruchomości? Zapraszam, jestem gotowa do pomocy. Zawsze stawiam na rzetelność i profesjonalizm.
Ostatnie artykuły
Łódzki Ośrodek Geodezji od kilku lat publikuje raporty z rynku nieruchomości, z których można pozyskać sporo informacji istotnych przy wycenach, zwłaszcza w zakresie trendu zmiany cen w czasie. Najnowsze dostępne raporty ŁOG dotyczą rynku najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oraz sprzedaży mieszkań i działek niezabudowanych.
Ceny mieszkań położonych w blokach z wielkiej płyty w Łodzi spadły na przestrzeni 2022 r. o ponad 5%. Mówią o tym dane dotyczące sprzedaży mieszkań, z kilku łódzkich osiedli mieszkaniowych w promieniu 2-3 km od centrum. Linia trendu pokazuje kilkuprocentowy spadek cen. Wyhamowała sprzedaż mieszkań powyżej 8.000 zł/m kw.
Wyceniana wartość gruntu deweloperskiego, który jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w obrębie jednego miasta determinowana jest przede wszystkim przez dwie cechy: lokalizację i dopuszczalną intensywność zabudowy terenu. Wpływ tych atrybutów jest bardzo duży. W jaki sposób i jakimi etapami w kolejności ja podchodzę do takiej wyceny?
Prezentuję drugą część ankiety dotyczącej czynników wpływających na dokładność wycen nieruchomości. Dziś informacje o tym jak rzeczoznawcy majątkowi zapatrują się na kwestie kształcenia i praktyk zawodowych. Ich odpowiednie przygotowanie do swojej roli z pewnością ma istotne znaczenie dla jakości sporządzanych przez niego wycen
Zakup gruntu w warunkach polskich jest inwestycją o dużym ryzyku, gdyż większość powierzchni kraju nie jest pokryta planami miejscowymi, które w sposób jednoznaczny wskazują możliwości zagospodarowania działki. Na jakiej podstawie realizować inwestycję w nieruchomość gruntową w przypadku braku planu miejscowego?
Standard wykńczenia ma kluczowy wpływ na wartość nieruchomości. Jak sobie radzić w sytuacji gdy w aktach notarialnych brak jest informacji o jej stanie technicznym? Najczęściej można natknąć się na zapis, że lokal wymaga remontu, rzadziej, że sprzedawany jest wraz z wyposażeniem np. zabudową kuchenną czy przedpokojową.
W grudniu 2022 r. przeprowadzałam do pracy doktorskiej ankietę wśród rzeczoznawców majątkowych. To merytoryczne badanie, w którym wzięły udział 264 osoby dotyczyło czynników wpływających na dokładność wycen nieruchomości. Jego pierwsza część odnosiła się do wpływu na dokładność wyceny czynników formalno - prawnych.
Dobrze sformułowana teza dowodowa dla biegłego sądowego to klucz do prawidłowego sporządzenia opinii. Wszyscy podkreślają, że teza dowodowa jest święta – niezależnie od wszystkiego biegły powinien trzymać się wytycznych sądu. W związku z powyższym, dla dobra sprawy, teza dowodowa powinna być jasna, klarowna, niepozostawiająca wątpliwości lecz tendencje są niepokojące.
Jak wynika z różnych badań, rzeczoznawcy majątkowi w Polsce zdecydowanie najczęściej wykonują wyceny przy zastosowaniu tzw. podejścia porównawczego, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.
Kwestionowanie operatu szacunkowego pojawia się zasadniczo przy wycenach sporządzanych dla urzędów oraz sądów. Po otrzymaniu opinii sądowej każda ze stron postępowania może wypowiedzieć się na jej temat w formie pisemnej. Pisma stron przygotowywane przez pełnomocników, dzielę na te z pytaniami i zarzutami do opinii.
Inwestowanie w mieszkania z rynku wtórnego to w mojej oraz ekspertów ocenie nadal dobry pomysł na inwestycję. Zapraszam do przeczytania artykułu, który ukazał się na portalu propertynews.pl, gdzie na przykładzie łódzkiego rynku nieruchomości, przedstawiam zalety takiej lokaty kapitału.
O tym jak wpłynęły zmiany sytuacji gospodarczej na ceny nieruchomości możemy powiedzieć najwięcej w odniesieniu do rynku wtórnego mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Część danych o ich sprzedaży gromadzą i udostępniają spółdzielnie, które robią to szybciej niż starostwa powiatowe.
Wielu rzeczoznawców majątkowych (w tym ja) pełni funkcję biegłego sądowego, co oznacza iż sporządza operaty szacunkowe na zlecenie sądów, a także innych organów m. in. komorników, prokuratury czy policji. Po prawie dziesięciu latach pełnienia tej funkcji z pewnością mogę powiedzieć, że jest to rola niezwykle ciekawa.
Co warto wiedzieć o księdze wieczystej i jak ją czytać? Księga wieczysta składa się z 4 działów, które zawierają informacje w zakresie oznaczenia nieruchomości, wpisy dotyczące właściciela oraz innych władających, prawa, roszczenia i ograniczenia związane z nieruchomością, obciążenia nieruchomości służebnością a także hipoteki.
Łódzki rynek biurowy ma się gorzej niż przed pandemią. Wynika to w szczególności z upowszechnienia się pracy zdalnej, która zostanie z nami na stałe. W wielu firmach nie zdecydowano się na powrót do pracy stacjonarnej. Powszechny jest system pracy hybrydowej, na co naciskają pracownicy.
Liczba transakcji gruntami w podłódzkich powiatach na przestrzeni ostatnich lat nieustannie rośnie. Pierwszy skok można zauważyć w 2018 roku, kolejny w roku 2020 i 2021. Na rynku nieruchomości w okresach hossy obrót jest duży. W latach 2020-2021 do wzrostu zainteresowania zakupem gruntów przyczyniła się pandemia COVID-19.
Na łódzkim rynku nieruchomości mieszkania czy lokale użytkowe nieposiadające łazienki, a nawet toalety nadal nie są rzadkością. Dotyczy to lokali położonych w kamienicach, głównie przedwojennych. Dowiedz się z jakimi problemami wiąże się zakup mieszkania, w którym nie ma łazienki i w.c. oraz co w powyższej sytuacji należy zrobić.
Czy inflacja koreluje z cenami na rynku nieruchomości? Zbadałam jak kształotwały się ceny mieszkań w Łodzi w latach 2006-2021, prezentując to na wykresie. Według mojej wiedzy, wynikającej z analizy licznych danych o cenach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, zmiany cen nie mają wiele wspólnego z wskaźnikiem inflacji.
W kwietniu 2022 roku wszedł w życie plan miejscowy dla części miasta Łodzi wykluczając lokalizację nowej zabudowy mieszkaniowej na całym terenie, który objął. Obszar, o którym mowa, położony jest w bliskim sąsiedztwie Lasu Łagiewnickiego, w rzeczywistości występuje na nim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i grunty niezabudowane.