Spośród wszystkich służebności, wycena służebności gruntowej jest najlepiej opisana pod kątem metodologii i wzbudza najmniej kontrowersji. Rzeczoznawcy najczęściej wyceniają służebności gruntowe związane z ustanowieniem drogi koniecznej w większości na czas nieoznaczony, korzystając z wzoru, o którym mowa w § 31 ust. 7 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości: W = w × P × K
Wycena służebności gruntowej
Spośród wszystkich służebności, wycena służebności gruntowej jest w mojej ocenie najlepiej opisana pod kątem metodologii i wzbudza najmniej kontrowersji.
W praktyce, rzeczoznawcy najczęściej wyceniają służebności gruntowe związane z ustanowieniem drogi koniecznej, w zdecydowanej większości na czas nieoznaczony, korzystając z wzoru, o którym mowa w § 31 ust. 7 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości:
W = w × P × K
W – wartość służebności gruntowej ustanowionej na czas nieoznaczony,
w – wartość m kw. nieruchomości, na której służebność została lub zostanie ustanowiona, określoną bez uwzględnienia obciążeń ograniczonymi prawami rzeczowymi,
P – powierzchnię służebności,
K – współczynnik uwzględniający zakres korzystania z nieruchomości obciążonej przez uprawnionego.
Wycena wymaga więc określenia wartości m kw. nieruchomości w stanie wolnym od obciążenia służebnością. Powierzchnia służebności najczęściej jest już rzeczoznawcy znana, ustalona przez geodetę. Najtrudniejszym do ustalenia parametrem jest współczynnik K. Oczywiście jeśli droga ma służyć wyłącznie właścicielowi nieruchomości, który wnioskuje o jej ustanowienie lub jemu i właścicielowi nieruchomości obciążonej, sprawa jest stosunkowo łatwa.
Wycena służebności drogowej
Niemniej, na przestrzeni lat, miałam do czynienia z co najmniej kilkoma wycenami służebności drogowej, gdzie ustalenie współczynnika K było nie lada wyzwaniem. Najbardziej problematyczna jest sytuacja kiedy droga konieczna jest długa, a liczba korzystających z niej duża i różnorodna. W innym zakresie korzysta z drogi nieruchomość zabudowana domem mieszkalnym, budynkiem biurowym, a w jeszcze innym niezabudowana, przeznaczona pod zieleń. Ponadto w przypadku wszystkich nieruchomości, dla których przedmiotowa droga potencjalnie będzie stanowić drogę konieczną, należy się upewnić, że nie mają uregulowanego prawnie dojazdu z innej strony.
W skrajnych przypadkach, w procesie wyceny, drogę konieczną, która ma zostać obciążona służebnością, należy podzielić na odcinki i ustalić współczynnik K dla nieruchomości przedmiotowej odrębnie dla każdego z nich. Sama wielkość współczynnika K powinna być powiązana z liczbą przejazdów do poszczególnych nieruchomości władnących.
Kilka lat temu, w przypadku jednej z wycen sądowych, miałam tak duże wątpliwości na jakim poziomie powinnam ustalić współczynnik K, z racji tego, iż z drogi korzystały nieruchomości o bardzo różnym sposobie zagospodarowania, że zdecydowałam się na przeprowadzenie badań w terenie, dotyczących liczby przejazdów do poszczególnych nieruchomości.
Wartość służebności gruntowej w określonym podejściu
Wartość służebności gruntowej można także określać w podejściu dochodowym, przy czym najczęściej stosuje się je wtedy, kiedy okres korzystania jest ograniczony. Teoretycznie możliwa jest także wycena w podejściu porównawczym – jako różnica wartości nieruchomości z obciążeniem służebnością i bez – ale w praktyce bardzo ciężko ją zastosować, z uwagi na brak danych.
Ostatnie artykuły
Na polskim rynku nieruchomości funkcjonuje podział na 3 klasy biurowców: A, B i C. Za najbardziej powszechne kryterium uznaje się sposób klasyfikowania tych budynków na podstawie szeregu cech, wśród których dominują aspekty techniczne oraz jakościowe. Jednak w Polsce brakuje powszechnie obowiązujących przepisów regulujących kwestię klasyfikacji powierzchni biurowych.
Rynek nieruchomości magazynowych obejmuje zarówno nowoczesne obiekty logistyczne, jak i magazyny starego typu. Wycena magazynu od strony metodologicznej przebiega podobnie, niezależnie od wieku budynku. Szacowanie wartości starszego obiektu jest trudniejsze gdyż informacje z rynku na temat istotnych parametrów, są w tym przypadku trudniej dostępne.
Ceny transakcyjne po pewnym wyhamowaniu w 2022 r. odzyskały trend wzrostowy. Z drugiej strony w niektórych miastach nadal widoczna jest duża różnica pomiędzy średnią ceną ofertową, a transakcyjną. Poza tym, trzeba się spodziewać, że kolejne programy kredytowe nie będą już tak korzystne i dostępne jak tzw. Bezpieczny Kredyt 2%.
Mam sporo zleceń dotyczących wyceny dla ustalenia wysokości opłaty planistycznej i odszkodowania w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, wynikającej ze zmiany planu miejscowego. Wyceny te dotyczą zwykle gruntów niezabudowanych lub z budynkami do rozbiórki. Co jeśli znajdują się tam obiekty o wartości rynkowej?
Zgodnie z art. 98a. ust. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz, prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką nie większą niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania może nastąpić do 3 lat od dnia decyzji zatwierdzającej podział.
Zgodnie z § 31. nowego Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wartość służebności osobistej określa się obliczając wielkość wpływu obciążenia nieruchomości tym prawem na jej wartość, w zależności od celu wyceny, jako utratę korzyści, które mógłby osiągnąć właściciel, gdyby nie była obciążona, lub jako uzyskanie korzyści przez osobę, której te prawa przysługują.
Czy wartość tej samej nieruchomości powinna być identyczna jeśli zostanie wyceniona przez różnych rzeczoznawców majątkowych? Nie, wręcz praktyce jest to niemożliwe do osiągnięcia. Wycena jest szacunkiem, stanowi opinię ekspercką, obarczoną pewną dozą subiektywizmu a różnice pomiędzy tymi wartościami to całkiem normalne zjawisko.
W praktyce podejście porównawcze jest najczęściej stosowane przez rzeczoznawców majątkowych w praktyce. Mimo to, z mojego doświadczenia wynika, że bardzo dużo zarzutów i pytań do opinii sądowych dotyczy właśnie tej tematyki. Część z nich powtarza się bardzo często, dlatego uznałam, że warto tu przybliżyć kilka kwestii oraz źródła informacji do szacowania nieruchomości.
Jesienią miały miejsce spore zmiany w zakresie przepisów prawa dotyczących wyceny służebności przesyłu i tematów powiązanych. Po raz pierwszy tematyka ta została podjęta na poziomie przepisów prawa - § 32 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z 5.09.2023 r. Zapis o wielkości współczynnika korzystania z pasa służebności w mojej ocenie budził wiele kontrowersyji.
Jest nam niezmiernie miło poinformować, że w listopadzie 2023 r. rzeczoznawca majątkowy Agata Gusta otrzymała stopień doktora w dyscyplinie ekonomia i finanse oraz została ustanowiona biegłą sądową z dziedziny szacunku nieruchomości, praw do nieruchomości oraz czynszów przy Sądzie Okręgowym w Łodzi na drugą kadencję.
Nastąpiła bardzo ważna zmiana treści art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie sposobu ustalania przeznaczenia nieruchomości przy wycenie, w przypadku gdy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Przypadek przed i po tej zmianie.
Cena, za którą sprzedający oferuje mieszkanie do sprzedaży praktycznie nigdy nie jest ceną ostateczna, zwykle podlega negocjacjom. Średnie różnice pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań są generalnie większe na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym co prezentuje ten oto wykres. Na jaki upust może liczyć kupujący?
W październiku 2023 r. wykonywałam dla jednego z klientów wycenę nieruchomości biurowej, co dało okazję do głębszej analizy łódzkiego rynku biurowego. Wnioski były dla mnie dość zaskakujące, w skrócie opisałam najważniejsze z nich. Jak będzie w przyszłości, z pewnością wiele zależy od tego na ile nastąpi powrót z pracy zdalnej do biur.
Obecnie rzeczoznawcy majątkowi skupieni są na nowym Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości. Jednakże, od 1 stycznia 2026 r. wejdą w życie zmiany Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jakie będą decyzje o Warunkach Zabudowy po zmianach tej ustawy. Jak wpłyną one na rynek i ceny nieruchomości gruntowych?
Hotel to jeden z trudniejszych obiektów do wyceny. Ale przy dobrych umiejętnościach rzeczoznawcy majątkowego można wycenić zarówno hotel funkcjonujący jak i ten, który jeszcze nie funkcjonuje. Z uwagi na niewielki obrót nieruchomościami hotelowymi oraz ponadprzeciętny wpływ na wartość lokalizacji do wyceny hoteli stosuje się podejście dochodowe, metodę zysków.
Przyjrzałam się tendencjom na rynku obiektów noclegowych w polskich kurortach. Z najnowszego raportu Puls Nieruchomości wynika, że ceny noclegów w kurortach nadmorskich mocno spadły w stosunku do 2022 roku. Mniejsze spadki odnotowano w kurortach mazurskich. Natomiast w kurortach górskich ceny noclegów wyraźnie wzrosły.
We wrześniu 2023 r. będziemy mieli nowe Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, którego projekt został opublikowany. Jest ono znacznie bardziej szczegółowe niż to obecnie obowiązujące. Jeśli ta zmiana w przepisach o gospodarce nieruchomościami wejdzie w życie, będzie to miało wpływ także na wycenę nieruchomości.
W swojej pracy zawodowej wykonuję bardzo różne, ciekawe wyceny nieruchomości i praw. Sporządzam także ekspertyzy o tematyce związanej z rynkiem nieruchomości. Są tematy w których się specjalizuję i z którymi lubię pracować najbardziej. Z racji ekonomicznego wykształcenia są to głównie wyceny nieruchomości komercyjnych: biurowych, handlowych i magazynowych.
1 lipca 2023 r. weszła w życie zmiana w Art. 948.§2 Kodeksu Postępowania Cywilnego w zakresie oszacowania dla potrzeb egzekucji z nieruchomości. Teraz poza wartością całej nieruchomości należy podać osobno wartość przynależności i pożytków, a także części nieruchomości, która może zostać wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację.