Masz wątpliwości co do sporządzonej wyceny nieruchomości? Poznaj najczęstsze błędy występujące w operatach szacunkowych o charakterze formalno-prawnym lub dotyczące kwoty oszacowanej wartości. Dla klienta istotny jest poziom wartości określonej w operacie, o czym nie można zapominać na żadnym etapie szacowania.
Na co uważać przy zakupie gruntu bez planu miejscowego?
Zakup gruntu w warunkach polskich jest inwestycją o dużym ryzyku – w szczególności z uwagi na to, że większość powierzchni kraju nie jest pokryta planami miejscowymi, które w sposób jednoznaczny wskazują możliwości zagospodarowania działki.
Trzeba wiedzieć, że w przypadku braku planu miejscowego inwestycję można realizować na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, która wydawana jest po spełnieniu kilku przesłanek, określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kluczowe jest spełnienie warunku tzw. dobrego sąsiedztwa: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Ponieważ kryteria spełnienia tego warunku nie są ostre, wiele zależy od konkretnej gminy. W niektórych gminach podchodzi się do tej kwestii dość liberalnie, w innych wręcz przeciwnie. Dlatego warto przed zakupem zapytać w urzędzie jakie są perspektywy na uzyskanie decyzji WZ, a najlepiej uzyskać tę decyzję przed zakupem działki, aby ograniczyć ryzyko problemów z zabudową.
Trzeba wiedzieć, że w przypadku kiedy gmina jest w trakcie sporządzania planu miejscowego, może zawiesić postepowanie o wydanie decyzji WZ na 9 miesięcy. Gdy sporządzanie planu jest na początkowym etapie może to opóźnić planowaną budowę, a w przypadku kiedy jest już prawie gotowy, spowodować, że nie będziemy mogli postawić na działce tego co zamierzaliśmy. Dlatego zawsze warto sprawdzić czy gmina prowadzi postepowanie w zakresie sporządzania planu na danym terenie i czy już wiadomo na co będzie przeznaczona działka, którą jesteśmy zainteresowani.
Inne kluczowe warunki jakie trzeba spełnić, żeby uzyskać decyzje WZ związane są z dostępem do mediów i drogi. Działka musi mieć uregulowany dostęp do drogi publicznej, jeżeli nie ma, będzie trzeba ten dostęp uzyskać np. poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej na działkach sąsiednich, co jest możliwe, ale czasochłonne. Inny możliwy problem to położenie działki przy drodze publicznej, ale bez możliwości urządzenia zjazdu – taka sytuacja w szczególności może wystąpić w przypadku lokalizacji działki przy drodze szybkiego ruchu. Działka musi mieć też możliwość przyłączenia do prądu, pozostałe media sieciowe można zastąpić budową studni czy oczyszczalni ścieków.
Istotne jest także oznaczenie użytku gruntowego działki. Dużo łatwiej uzyskać decyzję o warunkach zabudowy w przypadku działek oznaczonych jako grunt zabudowany (np. B, Ba) lub rolny, klas IV-VI. Grunty rolne klas I-III, w przypadku chęci ich zabudowy, wymagają uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze, która nie zawsze jest wydawana. Lepiej unikać zakupu tego typu gruntów, jeśli mamy plany odnośnie zabudowy.
Przeszkodą w zabudowie gruntu nieobjętego planem miejscowym mogą być inne ograniczenia, takie jak: położenie gruntu na terenie parku krajobrazowego (i związany z tym dość powszechny obecnie zakaz zabudowy w odległości 100 m od jeziora), na terenie zagrożonym powodzią, czy obszarze zadrzewionym, gdzie istniejące drzewa wymagają zgody na wycinkę.
Link do artykułu
Ostatnie artykuły
Łódzki Ośrodek Geodezji od kilku lat publikuje raporty z rynku nieruchomości, z których można pozyskać sporo informacji istotnych przy wycenach, zwłaszcza w zakresie trendu zmiany cen w czasie. Najnowsze dostępne raporty ŁOG dotyczą rynku najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oraz sprzedaży mieszkań i działek niezabudowanych.
Ceny mieszkań położonych w blokach z wielkiej płyty w Łodzi spadły na przestrzeni 2022 r. o ponad 5%. Mówią o tym dane dotyczące sprzedaży mieszkań, z kilku łódzkich osiedli mieszkaniowych w promieniu 2-3 km od centrum. Linia trendu pokazuje kilkuprocentowy spadek cen. Wyhamowała sprzedaż mieszkań powyżej 8.000 zł/m kw.
Wyceniana wartość gruntu deweloperskiego, który jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w obrębie jednego miasta determinowana jest przede wszystkim przez dwie cechy: lokalizację i dopuszczalną intensywność zabudowy terenu. Wpływ tych atrybutów jest bardzo duży. W jaki sposób i jakimi etapami w kolejności ja podchodzę do takiej wyceny?
Prezentuję drugą część ankiety dotyczącej czynników wpływających na dokładność wycen nieruchomości. Dziś informacje o tym jak rzeczoznawcy majątkowi zapatrują się na kwestie kształcenia i praktyk zawodowych. Ich odpowiednie przygotowanie do swojej roli z pewnością ma istotne znaczenie dla jakości sporządzanych przez niego wycen
Zakup gruntu w warunkach polskich jest inwestycją o dużym ryzyku, gdyż większość powierzchni kraju nie jest pokryta planami miejscowymi, które w sposób jednoznaczny wskazują możliwości zagospodarowania działki. Na jakiej podstawie realizować inwestycję w nieruchomość gruntową w przypadku braku planu miejscowego?
Standard wykńczenia ma kluczowy wpływ na wartość nieruchomości. Jak sobie radzić w sytuacji gdy w aktach notarialnych brak jest informacji o jej stanie technicznym? Najczęściej można natknąć się na zapis, że lokal wymaga remontu, rzadziej, że sprzedawany jest wraz z wyposażeniem np. zabudową kuchenną czy przedpokojową.
W grudniu 2022 r. przeprowadzałam do pracy doktorskiej ankietę wśród rzeczoznawców majątkowych. To merytoryczne badanie, w którym wzięły udział 264 osoby dotyczyło czynników wpływających na dokładność wycen nieruchomości. Jego pierwsza część odnosiła się do wpływu na dokładność wyceny czynników formalno - prawnych.
Dobrze sformułowana teza dowodowa dla biegłego sądowego to klucz do prawidłowego sporządzenia opinii. Wszyscy podkreślają, że teza dowodowa jest święta – niezależnie od wszystkiego biegły powinien trzymać się wytycznych sądu. W związku z powyższym, dla dobra sprawy, teza dowodowa powinna być jasna, klarowna, niepozostawiająca wątpliwości lecz tendencje są niepokojące.
Jak wynika z różnych badań, rzeczoznawcy majątkowi w Polsce zdecydowanie najczęściej wykonują wyceny przy zastosowaniu tzw. podejścia porównawczego, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.
Kwestionowanie operatu szacunkowego pojawia się zasadniczo przy wycenach sporządzanych dla urzędów oraz sądów. Po otrzymaniu opinii sądowej każda ze stron postępowania może wypowiedzieć się na jej temat w formie pisemnej. Pisma stron przygotowywane przez pełnomocników, dzielę na te z pytaniami i zarzutami do opinii.
Inwestowanie w mieszkania z rynku wtórnego to w mojej oraz ekspertów ocenie nadal dobry pomysł na inwestycję. Zapraszam do przeczytania artykułu, który ukazał się na portalu propertynews.pl, gdzie na przykładzie łódzkiego rynku nieruchomości, przedstawiam zalety takiej lokaty kapitału.
O tym jak wpłynęły zmiany sytuacji gospodarczej na ceny nieruchomości możemy powiedzieć najwięcej w odniesieniu do rynku wtórnego mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Część danych o ich sprzedaży gromadzą i udostępniają spółdzielnie, które robią to szybciej niż starostwa powiatowe.
Wielu rzeczoznawców majątkowych (w tym ja) pełni funkcję biegłego sądowego, co oznacza iż sporządza operaty szacunkowe na zlecenie sądów, a także innych organów m. in. komorników, prokuratury czy policji. Po prawie dziesięciu latach pełnienia tej funkcji z pewnością mogę powiedzieć, że jest to rola niezwykle ciekawa.
Co warto wiedzieć o księdze wieczystej i jak ją czytać? Księga wieczysta składa się z 4 działów, które zawierają informacje w zakresie oznaczenia nieruchomości, wpisy dotyczące właściciela oraz innych władających, prawa, roszczenia i ograniczenia związane z nieruchomością, obciążenia nieruchomości służebnością a także hipoteki.
Łódzki rynek biurowy ma się gorzej niż przed pandemią. Wynika to w szczególności z upowszechnienia się pracy zdalnej, która zostanie z nami na stałe. W wielu firmach nie zdecydowano się na powrót do pracy stacjonarnej. Powszechny jest system pracy hybrydowej, na co naciskają pracownicy.
Liczba transakcji gruntami w podłódzkich powiatach na przestrzeni ostatnich lat nieustannie rośnie. Pierwszy skok można zauważyć w 2018 roku, kolejny w roku 2020 i 2021. Na rynku nieruchomości w okresach hossy obrót jest duży. W latach 2020-2021 do wzrostu zainteresowania zakupem gruntów przyczyniła się pandemia COVID-19.
Na łódzkim rynku nieruchomości mieszkania czy lokale użytkowe nieposiadające łazienki, a nawet toalety nadal nie są rzadkością. Dotyczy to lokali położonych w kamienicach, głównie przedwojennych. Dowiedz się z jakimi problemami wiąże się zakup mieszkania, w którym nie ma łazienki i w.c. oraz co w powyższej sytuacji należy zrobić.
Czy inflacja koreluje z cenami na rynku nieruchomości? Zbadałam jak kształotwały się ceny mieszkań w Łodzi w latach 2006-2021, prezentując to na wykresie. Według mojej wiedzy, wynikającej z analizy licznych danych o cenach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, zmiany cen nie mają wiele wspólnego z wskaźnikiem inflacji.
W kwietniu 2022 roku wszedł w życie plan miejscowy dla części miasta Łodzi wykluczając lokalizację nowej zabudowy mieszkaniowej na całym terenie, który objął. Obszar, o którym mowa, położony jest w bliskim sąsiedztwie Lasu Łagiewnickiego, w rzeczywistości występuje na nim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i grunty niezabudowane.