Zgodnie z art. 98a. ust. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz, prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką nie większą niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania może nastąpić do 3 lat od dnia decyzji zatwierdzającej podział.
Dane do wyceny w podejściu porównawczym
Jak wynika z różnych badań, rzeczoznawcy majątkowi w Polsce zdecydowanie najczęściej wykonują wyceny przy zastosowaniu tzw. podejścia porównawczego, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.
Dane o nieruchomościach porównawczych pozyskuje się z aktów notarialnych oraz Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego w każdym powiacie. Wydawałoby się, że jest to zadaniem niezwykle prostym. Nic bardziej mylnego, dlaczego?
- starostwa mają bardzo duże zaległości we wpisywaniu danych o transakcjach do RCN, wiele z nich nie udostępnia on-line aktów notarialnych, aby obejrzeć ich fizyczną postać trzeba się umawiać w urzędzie,
- pozyskania danych z RCN jest wysoki (zakupienie 50 transakcji to koszt ponad 160 zł),
- akty notarialne nie zawierają kompletnych informacji potrzebnych rzeczoznawcy do wyceny,
- dane udostępniane w RCN nie zawierają wszystkich informacji zawartych w aktach, niestety często zawierają też błędy,
- dane z RCN prezentowane są za pomocą różnych systemów teleinformatycznych w poszczególnych powiatach, a nieczytelny sposób ich eksportu często przyprawia o zawrót głowy.
W wycenie w podejściu porównawczym najważniejszym etapem jest wyselekcjonowanie właściwych danych. Z uwagi na powyższe czynniki jest to zadanie czasochłonne, gdyż rzeczoznawca najpierw musi doprowadzić bazę danych do czytelnej formy, a następnie pozyskać z różnych źródeł brakujące informacje o nieruchomościach, które były przedmiotem obrotu, w zakresie znacznie większej liczby transakcji niż te, które faktycznie zostaną wykorzystane do obliczeń.
Jak skrupulatnie zostanie przeprowadzona powyższa analiza zależy od rzetelności rzeczoznawcy majątkowego. Teoretycznie wszyscy rzeczoznawcy mają dostęp do tych samych danych transakcyjnych, ale dla dokładności wyniku wyceny kluczowe jest jak rzeczoznawca z tych danych skorzysta.
Ostatnie artykuły
Zgodnie z § 31. nowego Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wartość służebności osobistej określa się obliczając wielkość wpływu obciążenia nieruchomości tym prawem na jej wartość, w zależności od celu wyceny, jako utratę korzyści, które mógłby osiągnąć właściciel, gdyby nie była obciążona, lub jako uzyskanie korzyści przez osobę, której te prawa przysługują.
Czy wartość tej samej nieruchomości powinna być identyczna jeśli zostanie wyceniona przez różnych rzeczoznawców majątkowych? Nie, wręcz praktyce jest to niemożliwe do osiągnięcia. Wycena jest szacunkiem, stanowi opinię ekspercką, obarczoną pewną dozą subiektywizmu a różnice pomiędzy tymi wartościami to całkiem normalne zjawisko.
W praktyce podejście porównawcze jest najczęściej stosowane przez rzeczoznawców majątkowych w praktyce. Mimo to, z mojego doświadczenia wynika, że bardzo dużo zarzutów i pytań do opinii sądowych dotyczy właśnie tej tematyki. Część z nich powtarza się bardzo często, dlatego uznałam, że warto tu przybliżyć kilka kwestii oraz źródła informacji do szacowania nieruchomości.
Jesienią miały miejsce spore zmiany w zakresie przepisów prawa dotyczących wyceny służebności przesyłu i tematów powiązanych. Po raz pierwszy tematyka ta została podjęta na poziomie przepisów prawa - § 32 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z 5.09.2023 r. Zapis o wielkości współczynnika korzystania z pasa służebności w mojej ocenie budził wiele kontrowersyji.
Jest nam niezmiernie miło poinformować, że w listopadzie 2023 r. rzeczoznawca majątkowy Agata Gusta otrzymała stopień doktora w dyscyplinie ekonomia i finanse oraz została ustanowiona biegłą sądową z dziedziny szacunku nieruchomości, praw do nieruchomości oraz czynszów przy Sądzie Okręgowym w Łodzi na drugą kadencję.
Nastąpiła bardzo ważna zmiana treści art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie sposobu ustalania przeznaczenia nieruchomości przy wycenie, w przypadku gdy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Przypadek przed i po tej zmianie.
Cena, za którą sprzedający oferuje mieszkanie do sprzedaży praktycznie nigdy nie jest ceną ostateczna, zwykle podlega negocjacjom. Średnie różnice pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań są generalnie większe na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym co prezentuje ten oto wykres. Na jaki upust może liczyć kupujący?
W październiku 2023 r. wykonywałam dla jednego z klientów wycenę nieruchomości biurowej, co dało okazję do głębszej analizy łódzkiego rynku biurowego. Wnioski były dla mnie dość zaskakujące, w skrócie opisałam najważniejsze z nich. Jak będzie w przyszłości, z pewnością wiele zależy od tego na ile nastąpi powrót z pracy zdalnej do biur.
Obecnie rzeczoznawcy majątkowi skupieni są na nowym Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości. Jednakże, od 1 stycznia 2026 r. wejdą w życie zmiany Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jakie będą decyzje o Warunkach Zabudowy po zmianach tej ustawy. Jak wpłyną one na rynek i ceny nieruchomości gruntowych?
Hotel to jeden z trudniejszych obiektów do wyceny. Ale przy dobrych umiejętnościach rzeczoznawcy majątkowego można wycenić zarówno hotel funkcjonujący jak i ten, który jeszcze nie funkcjonuje. Z uwagi na niewielki obrót nieruchomościami hotelowymi oraz ponadprzeciętny wpływ na wartość lokalizacji do wyceny hoteli stosuje się podejście dochodowe, metodę zysków.
Przyjrzałam się tendencjom na rynku obiektów noclegowych w polskich kurortach. Z najnowszego raportu Puls Nieruchomości wynika, że ceny noclegów w kurortach nadmorskich mocno spadły w stosunku do 2022 roku. Mniejsze spadki odnotowano w kurortach mazurskich. Natomiast w kurortach górskich ceny noclegów wyraźnie wzrosły.
We wrześniu 2023 r. będziemy mieli nowe Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, którego projekt został opublikowany. Jest ono znacznie bardziej szczegółowe niż to obecnie obowiązujące. Jeśli ta zmiana w przepisach o gospodarce nieruchomościami wejdzie w życie, będzie to miało wpływ także na wycenę nieruchomości.
W swojej pracy zawodowej wykonuję bardzo różne, ciekawe wyceny nieruchomości i praw. Sporządzam także ekspertyzy o tematyce związanej z rynkiem nieruchomości. Są tematy w których się specjalizuję i z którymi lubię pracować najbardziej. Z racji ekonomicznego wykształcenia są to głównie wyceny nieruchomości komercyjnych: biurowych, handlowych i magazynowych.
1 lipca 2023 r. weszła w życie zmiana w Art. 948.§2 Kodeksu Postępowania Cywilnego w zakresie oszacowania dla potrzeb egzekucji z nieruchomości. Teraz poza wartością całej nieruchomości należy podać osobno wartość przynależności i pożytków, a także części nieruchomości, która może zostać wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację.
Masz wątpliwości co do sporządzonej wyceny nieruchomości? Poznaj najczęstsze błędy występujące w operatach szacunkowych o charakterze formalno-prawnym lub dotyczące kwoty oszacowanej wartości. Dla klienta istotny jest poziom wartości określonej w operacie, o czym nie można zapominać na żadnym etapie szacowania.
Łódzki Ośrodek Geodezji od kilku lat publikuje raporty z rynku nieruchomości, z których można pozyskać sporo informacji istotnych przy wycenach, zwłaszcza w zakresie trendu zmiany cen w czasie. Najnowsze dostępne raporty ŁOG dotyczą rynku najmu lokali mieszkalnych i użytkowych oraz sprzedaży mieszkań i działek niezabudowanych.
Ceny mieszkań położonych w blokach z wielkiej płyty w Łodzi spadły na przestrzeni 2022 r. o ponad 5%. Mówią o tym dane dotyczące sprzedaży mieszkań, z kilku łódzkich osiedli mieszkaniowych w promieniu 2-3 km od centrum. Linia trendu pokazuje kilkuprocentowy spadek cen. Wyhamowała sprzedaż mieszkań powyżej 8.000 zł/m kw.
Wyceniana wartość gruntu deweloperskiego, który jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w obrębie jednego miasta determinowana jest przede wszystkim przez dwie cechy: lokalizację i dopuszczalną intensywność zabudowy terenu. Wpływ tych atrybutów jest bardzo duży. W jaki sposób i jakimi etapami w kolejności ja podchodzę do takiej wyceny?
Prezentuję drugą część ankiety dotyczącej czynników wpływających na dokładność wycen nieruchomości. Dziś informacje o tym jak rzeczoznawcy majątkowi zapatrują się na kwestie kształcenia i praktyk zawodowych. Ich odpowiednie przygotowanie do swojej roli z pewnością ma istotne znaczenie dla jakości sporządzanych przez niego wycen